Trong hơn 20 năm qua, quy định pháp lý đối với loại hợp đồng BT đã có 4 lần thay đổi lớn về hình thức thanh toán - bằng tiền, quỹ đất, tài sản công và quyền kinh doanh khai thác công trình. Theo cơ chế hiện hành, nguồn lực công đối ứng được xác định ngang giá với giá trị công trình BT. Chính vấn đề “ngang giá” này được xem là kẽ hở lớn để các nhóm lợi ích và quan chức địa phương bắt tay trục lợi. Khâu xác định giá đất thường được “làm xiếc” để trở thành giá nhà đầu tư mong muốn thay vì theo giá thị trường. Việc áp dụng chỉ định thầu tràn lan là minh chứng rõ ràng nhất cho thấy tình trạng xin - cho trong triển khai dự án BT. Gây bức xúc nữa là chênh lệch địa tô do quỹ đất thực hiện dự án BT được chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ, hoặc do thay đổi quy hoạch của Nhà nước - chủ yếu rơi vào tay nhà đầu tư, Nhà nước không được hưởng.
Vì thế có ý kiến cho rằng, loại hình BT được “ưa chuộng” thời gian qua là đổi đất lấy hạ tầng - chẳng khác gì Nhà nước bán rẻ đất công cho doanh nghiệp để mua lại các công trình hạ tầng với giá đắt từ chính các doanh nghiệp này. Nhìn ra thế giới, hầu hết các quốc gia đều có hình thức khai thác nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng nhưng rất ít nước triển khai loại hợp đồng BT. Đặc biệt, không có quốc gia nào thanh toán dự án BT hoàn toàn bằng quỹ đất hoặc tài sản công như Việt Nam. Một số nước có thực hiện dự án BT nhưng theo phương thức thanh toán dần bằng tiền, ví dụ như Philippines.
Ở nước ta, số lượng dự án BT hiện chiếm hơn 1/2 tổng số các dự án PPP. Nếu dừng triển khai BT chắc chắn sẽ “gây sốc” cho hệ thống. Tuy nhiên, nếu việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 (trong năm 2020) không đưa ra được cơ chế định giá đất chính xác, hoàn thiện hơn cũng như có cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất thì việc tiếp tục thực hiện đầu tư theo hình thức BT có thể dẫn đến thất thoát lớn.
Trước thế lưỡng nan này, Ban soạn thảo đề xuất trong trường hợp tiếp tục áp dụng hợp đồng BT thì phải hoàn thiện cơ chế “ngang giá” với 2 lựa chọn. Một là, đấu thầu dự án BT, nhà đầu tư ứng trước tiền giải phóng mặt bằng; sau khi thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, thực hiện đấu giá khu đất để thanh toán dự án BT. Hai là, thực hiện kết hợp đồng thời đấu giá đất và đấu thầu công trình BT. Nhà đầu tư chào đồng thời giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị công trình BT. Giá trị quỹ đất được xác định trong hợp đồng. Tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, không phải xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp. Cả hai lựa chọn này đều đòi hỏi phải sửa các luật có liên quan.
Trong dự thảo Tờ trình dự án Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư mới nhất, (bản tháng 5.2019), Ban soạn thảo đề xuất một phương án nữa, đó là sửa đổi toàn diện phương thức đầu tư BT. Phương án này hướng tới việc nghiên cứu mô hình dự án phù hợp với điều kiện triển khai tại Việt Nam.
Vài ba năm trở lại đây, những vấn đề của hình thức đầu tư BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao) đã được mổ xẻ rất nhiều, tuy nhiên, những vấn đề của phương thức BT có khi còn khủng khiếp hơn. Nếu quá trình xây dựng Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư không tìm ra giải pháp bịt được mọi lỗ hổng gây thất thoát tài sản công thì việc xem xét dừng hẳn hình thức đổi đất lấy hạ tầng là điều sớm muộn cũng phải làm dù gây sốc cho hệ thống.
