KINH TẾ
Cập nhật 19:25 | 15/09/2019 (GMT+7)
.
Phát triển thị trường bất động sản công nghiệp

Hướng tới nhu cầu cuộc sống của công nhân

08:11 | 24/04/2019
Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển thị trường bất động sản công nghiệp, song hiện tại vẫn còn nhiều rào cản khiến thị trường này chưa tương xứng tiềm năng. Trong bối cảnh mới, theo các chuyên gia, cần thay đổi tư duy, phương thức quản lý để tạo đà cho thị trường bất động sản công nghiệp phát triển, trong đó phải hướng tới phục vụ đầy đủ nhu cầu cuộc sống của công nhân chứ không phải chỉ là nơi tập trung sản xuất, tạo công ăn việc làm.

Lợi nhuận cao nhất khu vực

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019 với chủ đề Bối cảnh mới - chính sách mới - cơ hội mới, do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) phối hợp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí Thương gia tổ chức sáng qua, nhiều vấn đề nóng đã được các đại biểu đặt ra.

Theo số liệu của Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp, khu chế xuất với tổng diện tích hơn 95,6 nghìn hecta. Trong đó, có 251 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 66,2 nghìn hecta, tỷ lệ lấp đầy đạt 73,9%. Nhìn vào những con số này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp (gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics) đang là phân khúc “hấp dẫn nhất trong năm 2019”.

Ông Nam cho rằng có nhiều yếu tố tạo sức hấp dẫn lớn cho thị trường. Trước hết, việc Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh đã thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào, qua đó tạo động lực cho phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics phát triển. Bên cạnh đó, Việt Nam có vị trí địa lý thuận lợi, là điểm trung chuyển hàng hóa quan trọng của thế giới. Việt Nam cũng có chi phí sản xuất thấp (dưới 1 USD/giờ) thu hút dòng vốn FDI chảy mạnh trong thời gian gần đây. Đặc biệt, theo báo cáo của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL), xét về mức lợi nhuận trên chi phí và lợi nhuận trên tiền mặt, lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11 - 12%, cao nhất khu vực.

“Chưa tương xứng tiềm năng”

Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường bất động sản công nghiệp hiện đang có nhiều rào cản, hạn chế. Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế Trần Quốc Trung thừa nhận, công tác bảo vệ môi trường trong các khu công nghiệp chưa đạt yêu cầu đặt ra. Theo đó, mục tiêu đến năm 2020, 100% khu công nghiệp có nhà máy xử lý nước thải song hiện con số này mới đạt 88%. Thêm vào đó, vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong khu công nghiệp chưa được cải thiện rõ rệt; quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các khu công nghiệp còn thiếu; việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp còn khó khăn…

Viện trưởng CIEM Nguyễn Đình Cung bổ sung những bất cập trong phát triển thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay. Đó là hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, mất cân đối khi vận tải đường bộ chiếm tới 77% tổng lượng hàng hóa vận chuyển của cả nước. Mặt khác, thị trường khu công nghiệp còn non trẻ khi đang trong giai đoạn khởi đầu, tiêu chuẩn kỹ thuật hạ tầng, nhà xưởng còn thấp… Từ thực tế hiện nay, ông Cung nhấn mạnh “đóng góp của khu công nghiệp, khu kinh tế vào GDP chưa tương xứng với tiềm năng”. Bởi lẽ, tỷ lệ lấp đầy ở nhiều khu công nghiệp còn thấp, đặc biệt ở các tỉnh miền núi phía Bắc và Trung Bộ vẫn dưới 30%; xây dựng mô hình khu công nghiệp sinh thái hướng tới mô hình khu công nghiệp bền vững chậm khi mới chỉ có 3 khu công nghiệp là đối tượng thí điểm mô hình này…

Cần cách tiếp cận tổng thể

Nhìn nhận về sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới, các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp cho rằng có rất nhiều cơ hội. Đó là xu hướng cơ cấu lại nền kinh tế, chuyển đổi mô hình tăng trưởng sẽ được đẩy nhanh hơn, quy mô lớn hơn, giảm phụ thuộc vào yếu tố đầu vào (diện tích đất sử dụng, lao động chi phí thấp…) để thúc đẩy tăng trưởng. Xu hướng nữa là quá trình đô thị hóa được đẩy nhanh hơn và quy mô lớn hơn, được xác định là một trong những động lực để thúc đẩy tăng trưởng; định hướng thu hút FDI theo hướng chọn lọc hơn, yêu cầu công nghệ cao hơn, có chuyển giao công nghệ…

Thực tế này tạo ra nhu cầu mới về bất động sản công nghiệp sẽ đa dạng hơn, chất lượng hơn, đòi hỏi liên kết công nghiệp, nhà ở, hạ tầng thương mại, văn hóa, giáo dục, giải trí. “Bất động sản công nghiệp phải hướng tới phục vụ đầy đủ nhu cầu cuộc sống của người dân chứ không phải chỉ là nơi tập trung sản xuất, tạo công ăn việc làm”, Viện trưởng CIEM Nguyễn Đình Cung nói. Muốn vậy, theo ông, trước hết, cần có cách tiếp cận tổng thể, không chia cắt “khu công nghiệp” và “khu đô thị”, “phụ trợ” và “không phụ trợ”; không nên giới hạn hay không chế “đất khu đô thị” và “đất khu công nghiệp” mà cần có sự linh hoạt. Đồng thời, cần có chính sách và giải pháp hỗ trợ cơ cấu lại một phần hoặc toàn bộ khu công nghiệp nếu không còn phù hợp, phải nâng cấp giá trị khu công nghiệp hiện hành, “nên làm theo quy luật thị trường, không nên áp đặt mệnh lệnh hành chính”, ông nhấn mạnh.

Đặc biệt, theo vị chuyên gia này, Chính phủ cần xem xét, đánh giá lại hệ thống chính sách phát triển khu công nghiệp, khu đô thị để có sửa đổi, bổ sung cần thiết. Các địa phương cũng cần đánh giá lại để phù hợp với xu hướng mới về phát triển kinh tế - xã hội. “Các tỉnh nên làm nhanh chóng. Ở đâu nắm được cơ hội phát triển thì ở đó sẽ đi đầu, nếu không thay đổi, phát triển đến một mức trần nào đó sẽ bị giảm sút”, ông khuyến nghị.

Tổng Giám đốc Công ty KAGA Electronics Kenechi Yoshioka nêu ý kiến, điều quan trọng nhất để Việt Nam thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp là nguồn nhân lực chất lượng cao. Ngược lại, các doanh nghiệp cũng cần tạo điều kiện cho người lao động gắn bó với doanh nghiệp, tức phải tạo nhà ở, trường học… cho họ và con cái. Song, thực tế, “người lao động Việt Nam rất cần cù, chịu khó nhưng họ lại không có nhà ở trong khu công nghiệp. Chúng tôi mong muốn được cùng Chính phủ Việt Nam cung cấp nhà ở và trường học cho con em người lao động”, ông bày tỏ.

Ngoài ra, các đại biểu dự Diễn đàn cũng cho rằng, bên cạnh việc đổi mới tư duy cũng như phương thức quản lý, tiếp tục hoàn thiện chính sách, đơn giản hóa thủ tục hành chính, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, trong xu hướng phát triển không ngừng của logistics/công nghiệp. Bên cạnh đó, cần minh bạch hóa thông tin về thị trường bất động sản về quy hoạch, tín dụng, thuế, phí… tạo điều kiện để các doanh nghiệp cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng trong nền kinh tế thị trường.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ĐẶNG HÙNG VÕ: Thận trọng quá mức?

Phân khúc bất động sản công nghiệp hiện vẫn nằm trong cơ chế bao cấp quá mức. Bởi để hình thành khu công nghiệp phải xin phép Thủ tướng Chính phủ, còn cụm công nghiệp phải xin phép Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Như vậy thiếu gắn kết với thị trường, cần được xóa bỏ.

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 82/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (trong đó có đề cập đến liên kết khu công nghiệp - khu sinh thái). Tôi cho rằng như thế là chậm. Bởi vì thực tế, chúng ta đã cho phép triển khai thử nghiệm mô hình khu công nghiệp sinh thái hướng tới mô hình khu công nghiệp bền vững từ 10 năm nay, đáng ra sau khoảng 3 năm phải có tổng kết rồi, đằng này chúng ta thận trọng quá mức.

Phó Chủ tịch Tập đoàn CTCP Đầu tư phát triển N&G HOÀNG VĂN DŨNG: Hướng dẫn đầy đủ hơn

Tôi từng đi nhiều khu công nghiệp ở các nước như Hàn Quốc, Nhật Bản… thấy cách phát triển của họ rất bài bản, bền vững. Ví dụ, khi cấp cho nhà đầu tư 1ha đất để làm nhà xưởng đồng thời cấp luôn cho họ thêm 1ha để xây dựng nhà ở cho công nhân. Điều này sẽ khiến công nhân gắn bó lâu dài với doanh nghiệp, khiến họ yên tâm sản xuất.

Thực tế, chúng ta thu hút rất nhiều ngành công nghiệp sử dụng nhiều lao động như dệt may, da giày nhưng công nhân không có chỗ ăn ở, tạo gánh nặng lớn cho chính quyền địa phương trong an sinh xã hội, giáo dục, y tế. Gần đây, Chính phủ có xu hướng tập trung vào các ngành công nghiệp có giá trị cao hơn, sử dụng lao động ít hơn nhưng vấn đề cuối cùng là phải có nơi ăn chốn ở cho người lao động. Nghị định 82/2018 của Chính phủ đi theo hướng này. Song, Nghị định cần hướng dẫn cụ thể hơn, chẳng hạn nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất xây dựng nhà ở cho công nhân. Khi đó, các khu công nghiệp sẽ đi đúng hướng.

Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Viglacera TRẦN NGỌC ANH: Vị trí ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động


Vị trí thuận lợi là một trong những yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động của các khu công nghiệp. Viglacera có 12 khu công nghiệp với vị trí địa lý thuận lợi đang thu hút được nhiều doanh nghiệp hàng đầu thế giới đầu tư như Canon, Samsung… và các doanh nghiệp lớn trong nước. Thời gian tới, chúng tôi kiến nghị nên dành quỹ đất trong khu công nghiệp để xây dựng nhà ở cho công nhân. Đồng thời, về thủ tục hành chính, nên tiếp tục giao cho các chủ đầu tư khu công nghiệp có năng lực, kinh nghiệm tiếp tục được triển khai các khu công nghiệp tập trung.


Bài và ảnh: Đan Thanh
Xem tin theo ngày:
Quay trở lại đầu trang