KINH TẾ
Cập nhật 16:02 | 26/01/2020 (GMT+7)
.
Hành lang pháp lý cho thị trường condotel

Sớm đưa ra tiêu chí chuyển đổi thành nhà ở

07:44 | 15/12/2019
Phát triển condotel sẽ là xu thế tất yếu, đặc biệt phù hợp với định hướng phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam. Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận quá cao, sau đó không thể thực hiện như dự án Cocobay Đà Nẵng mới đây đang đặt ra nhiều vấn đề về pháp lý. Tại Diễn đàn Hành lang pháp lý cho thị trường condotel diễn ra sáng qua, các đại biểu cho rằng, việc sớm hoàn thiện hành lang pháp lý, trong đó có thời gian sở hữu sẽ bảo đảm để thị trường phát triển minh bạch.

Lãi suất 12% là không thực tế?

Theo Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến, condotel là sản phẩm phức hợp giữa căn hộ du lịch và căn hộ nhà ở. Đây là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh nhất ở Việt Nam trong giai đoạn 2016 - 2017 và đầu năm 2018, đáp ứng được nhu cầu thị trường khi tạo nhiều cơ sở lưu trú tiện nghi, chất lượng cao cho mục tiêu phát triển du lịch. Hiện, condotel có dấu hiệu chững lại.

Lý giải điều này, ông Chiến chỉ ra 3 rào cản. Thứ nhất, đây là sản phẩm bất động sản lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành… Trong đó, “vấn đề quyền sở hữu nổi lên hàng đầu. Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn trong khi condotel bị chi phối bởi Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật Du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn còn theo Luật Nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Điều này khiến người mua băn khoăn còn chủ đầu tư thì không biết vận dụng theo luật nào, Nhà nước cũng lúng túng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý sự phát triển của condotel”, ông Chiến nói.

Thứ hai, thỏa thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận rất cao, 8 -12%. “Đây là lãi suất không thực tế”, ông Chiến khẳng định, đồng thời nhấn mạnh “không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được cam kết này nên gây bức xúc cho người mua”. Rào cản thứ ba là các địa phương không có sự đồng nhất về khái niệm  condotel khi xây dựng trên đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Do đó, có địa phương đã phải điều chỉnh quy hoạch thành đất ở để cấp sổ đỏ cho người mua, phá vỡ quy hoạch cũng như tạo ra bất ổn về mặt xã hội.

Phó Tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty CP Vinhomes Trần Thị Mỹ Lộc bổ sung, trên thực tế, có những nhà đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế. Trong trường hợp chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%, đồng nghĩa chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel. Như vậy, con số lợi nhuận 10% là không khả thi. “Tuy nhiên, trong trường hợp với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý”, bà Lộc cho biết.

Song, dưới góc độ đầu tư tài chính, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu lại cho rằng lợi nhuận 12% mà các chủ đầu tư condotel cam kết “không phải là quá cao”. “Lợi nhuận này chỉ cao khi vay ngân hàng với lãi suất rất thấp, còn nếu vay với lãi suất bình thường thì không phải là mức cao”, ông Hiếu chỉ rõ. Đồng thời, ông cho rằng trong bối cảnh hành lang pháp lý về condotel chưa rõ ràng như hiện nay, nếu có 1 tỷ đồng gửi ngân hàng với lãi suất 8%/năm thì có lợi hơn là đầu tư vào condotel để hưởng lợi nhuận 12% “nhưng phải lo lắng quá nhiều”.

Hết sức tránh xây chen, phá vỡ quy hoạch

 Tại Diễn đàn, ông Vương Duy Dũng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, hiện Bộ Xây dựng đã nghiên cứu tiêu chuẩn, quy chuẩn cho nhà chung cư, trong đó có nội dung quy định về condotel và officetel. Hiện tại, bộ quy chuẩn này đã được hoàn thiện và gửi Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định trước khi ban hành.

Trên thực tế, từ nửa cuối năm 2018 đến nay, thị trường condotel đã có dấu hiệu trầm lắng, ngoại trừ việc mới đây chủ đầu tư dự án condotel Cocobay Đà Nẵng tuyên bố ngưng trả lợi nhuận 12% như đã cam kết cho các nhà đầu tư. Tuy vậy, các đại biểu tham dự diễn đàn đều cho rằng, đây chỉ là trường hợp cá biệt và không thể vì một trường hợp mà cho rằng thị trường condotel có dấu hiệu đổ vỡ.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu trấn an “chúng ta đừng vội lo lắng”. Thực tế, tăng trưởng du lịch của Việt Nam trong mấy năm trở lại đây khá ấn tượng. Số liệu của Tổng cục Du lịch tính chung trong 11 tháng qua cho thấy, Việt Nam đã đón 16,3 triệu lượt khách quốc tế, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm 2018. Theo dự báo của Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, đến năm 2023, Việt Nam sẽ đón khoảng 30 triệu lượt khách quốc tế. Rõ ràng, có nhiều cơ hội cho condotel phát triển. “Vấn đề chỉ là các chủ đầu tư cần cẩn trọng trong vấn đề lợi nhuận, bán hàng; nhà đầu tư thứ cấp (người mua) thay vì chỉ dựa vào cam kết của chủ đầu tư cần phải cẩn trọng tính toán lại lợi nhuận và tiền đầu tư, không làm ngơ trước các rủi ro”, ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh, để tạo điều kiện cho condotel phát triển, việc xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, chặt chẽ là rất cần thiết. Theo đó, Nhà nước cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư phát triển loại hình này, đồng thời làm cho người mua an tâm khi được hưởng về hạ tầng xã hội cũng như quyền sở hữu hợp pháp. Chỉ khi có hành lang pháp lý rõ ràng, Nhà nước mới từng bước kiểm soát được thị trường theo hướng ổn định, minh bạch, phát triển bền vững, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín khẳng định được vị thế trong cuộc chơi lớn đầy tiềm năng này.
Nhiều ý kiến cho rằng, để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư cần có quy định cho phép condotel được sử dụng đất lâu dài thay vì có thời hạn. Theo ông Đỗ Viết Chiến, nếu condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo Luật Du lịch để cho thuê có thời hạn.

Đối với dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển thành nhà ở phải được rà soát, đánh giá lại quy hoạch và làm rõ khu vực nào được chuyển và khu vực nào không được chuyển; nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ và phải trả lời được câu hỏi hạ tầng xã hội ở đâu? Cần hết sức tránh tình trạng xây chen, cơi nới sẽ phá vỡ cảnh quan và quy hoạch ban đầu. Muốn vậy, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, chính quyền địa phương trong việc đưa ra tiêu chí cụ thể cho các chủ đầu tư rà soát, đánh giá lại dự án trước khi chuyển đổi.

Đan Thanh
Xem tin theo ngày:
Quay trở lại đầu trang