TS. BÙI NGỌC THANH - Nguyên Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội
Giá đất - “chìa khóa” của tích tụ, thu hồi ruộng đất
Trong tích tụ, thu hồi ruộng đất và nhiều việc có liên quan đến giá đất, nhiều nông hộ chưa chấp nhận hoặc miễn cưỡng phải thực hiện vì giá quyền sử dụng đất do địa phương quy định trong thời gian qua và hiện nay thoát ly rất xa với thực tiễn.
Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112 Luật đất đai năm 2013) nhưng thực tế hầu như thoát ly khỏi giá thị trường. Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngay trong thời gian xây dựng Luật Đất đai năm 2013, đã chỉ ra rằng, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường; bảng giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương.
Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan nhà nước tiến hành. Người dân chuyển nhượng đất hoặc bị thu hồi đất là một bên của công việc tối quan trọng này lại đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và 116 Luật Đất đai đã quy định về tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định nào thực sự bảo đảm cho tổ chức tư vấn có vị trí độc lập để có tiếng nói độc lập. Nói cho cùng, giá quyền sử dụng đất vẫn mang nặng tính “áp đặt”.
Như vậy, để việc tích tụ, đền bù khi thu hồi ruộng đất và các công việc khác có liên quan đến giá đất được tiến hành thuận lợi thì phải đổi mới các quy định về giá đất. Trước hết, phải thực hiện đúng nguyên tắc bảo đảm lợi ích hài hòa giữa các bên, nhất là lợi ích của hàng triệu hộ nông dân có quyền sử dụng đất.
Đối với Khung giá đất, Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định, “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng...”. Yêu cầu đầu tiên là, khung giá đất phải hợp lý, đúng đắn. Tuy mới là khung, nhưng khung này rất quan trọng, vì nó sẽ chi phối giá đất trong toàn quốc. Bởi vậy, Chính phủ cần có cơ chế để các tỉnh trong 7 vùng địa lý phản ánh đầy đủ, thực chất, chính xác các thông tin về đất đai, nhất là các tiêu chí hạng đất, chất đất, vị trí đất, biến thiên giá cả đất qua từng thời gian... để có thể đánh giá đúng đắn sự giống nhau, khác nhau, những cách biệt giữa các vùng, các địa phương… nhất là những nơi giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Đối với Bảng giá đất và giá đất cụ thể, Khoản 1, Điều 114 Luật Đất đai quy định, “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1.1 của năm đầu kỳ”. Khoản 3 Điều này quy định, “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban Nhân dân cùng cấp quyết định”.
Ai cũng biết, ruộng đất nằm ở làng, xóm, thôn, bản, xã, phường (ở cấp cơ sở - cấp hành chính cuối cùng). Do đó, vấn đề giá đất phải được thực hiện theo phương châm “Dân biết, dân bàn, dân làm, dân giám sát và dân thụ hưởng” theo đúng tinh thần Nghị quyết Trung ương Khóa XIII của Đảng. Nhưng nếu theo quy định hiện hành thì không thấy “bóng dáng” của huyện, quận, xã, phường ở đâu (chưa nói đến thôn, bản...). Trên thị trường “thuận mua, vừa bán”, người có đất bán hay buộc phải bán đi, thì phải là một bên trong việc định đoạt giá. Bởi vậy Luật Đất đai năm 2013 và hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành Luật này cần được sửa đổi theo hướng xây dựng cơ chế để người có đất hoặc người đại diện cho người có đất ở cơ sở có quyền tham gia quyết định giá đất, bảng giá đất tại địa phương.
Trong tập trung ruộng đất, người có đất vẫn giữ nguyên quyền sử dụng nên họ hoàn toàn có quyền lựa chọn hình thức tập trung có hiệu quả cao hơn tại địa phương mình để thực hiện liên kết. Hiệu quả của mỗi hình thức tập trung, liên kết phụ thuộc rất nhiều yếu tố: Tình trạng ruộng đất, chất đất, điều kiện tự nhiên, vị trí thửa đất, điều kiện giao thông đi lại, khả năng thủy lợi tưới, tiêu, trình độ tổ chức sản xuất, trình độ quản lý của người tập trung đất... Đoạn ca dao, “Từ nay tôi cạch đến già/ Tôi chẳng dám cấy ruộng bà nữa đâu/ Ruộng bà vừa xấu, vừa sâu/ Vừa bé hạt thóc vừa lâu đồng tiền” đã phần nào nói lên điều đó. Ruộng đất mà điều kiện sản xuất quá khó khăn thì chẳng mấy ai muốn liên kết. Trình độ tổ chức sản xuất và năng lực quản lý của người tập trung ruộng đất cũng là một điều kiện thúc đẩy hay hạn chế kết quả tập trung ruộng đất và cũng là một yếu tố cạnh tranh tập trung ruộng đất.
Thực tế cho thấy đã và sẽ có nhiều hình thức tập trung ruộng đất (như đã nêu ở bài 1 - PV). Vấn đề là, lãnh đạo địa phương, đặc biệt là lãnh đạo cấp xã cần nghiên cứu, hướng dẫn để người có đất ở địa phương mình lựa chọn được những hình thức liên kết hợp lý, thuận tiện, hiệu quả nhất. Mặt khác, từng chủ thể tập trung ruộng đất sản xuất, dù là cá nhân hay tổ chức cũng phải thường xuyên nâng cao trình độ sản xuất (tổ chức lao động khoa học, sử dụng nhân công hợp lý; ứng dụng tiến bộ khoa học, kỹ thuật tiên tiến, đầu tư theo chiều sâu...) đem lại hiệu quả kinh tế ngày càng cao thì việc tập trung đất mới bền vững, lâu dài; người có đất liên kết mới yên tâm, không rút lại ruộng đất.
Nâng “mức trần” nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
Cùng với các giải pháp về giá đất, hài hòa lợi ích kinh tế thì cần thiết phải nâng “mức trần” nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Khoản 1, Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 quy định, “Hạn mức nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật này”.
“Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp
1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 3ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 2ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
2. Hạn mức trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10ha đối với xã, phường, thị trấn đồng bằng; không quá 30ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30ha đối với mỗi loại đất sau đây:
a) đất rừng phòng hộ;
b) đất rừng sản xuất”...
Hạn mức giao đất 2ha và 3ha như quy định tại khoản 1, Điều 129 và hạn mức nhận quyền chuyển nhượng không quá 10 lần như quy định tại khoản 1, Điều 130 đã dẫn đến kết quả hiện nay là các trang trại, các cánh đồng mẫu lớn, các khu vực, các vùng sản xuất lớn có được từ tích tụ ruộng đất, được gọi là “sản xuất lớn” nhưng cũng chỉ có từ 5 - 30ha. Thực ra quy mô nhỏ bé như thế thì chưa thể gọi là vùng, khu vực hay cánh đồng lớn được. Hạn mức giao đất và hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên có hàm ý chia sẻ công việc tại chỗ, “ổn định” cho lao động nông nghiệp trong một giai đoạn nhất định. Nhưng từ lâu, Nhà nước đã có chính sách cho phép người lao động di chuyển để tự do, chủ động tìm kiếm việc làm theo yêu cầu phát triển của thị trường lao động. Và nay đang thực thi chính sách cơ cấu lại lao động xã hội đi đôi với cơ cấu lại nền kinh tế, chuyển mạnh lao động nông nghiệp, nông thôn sang các lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ, thì các hạn mức nói trên đã rất lạc hậu với thực tiễn. Rất cần nghiên cứu sửa đổi Điều 129 và Điều 130 của Luật Đất đai hiện hành theo hướng:
Một là, từng thời kỳ nâng các hạn mức đó lên 2 lần, 5 lần so với hiện tại và cao hơn nữa theo trình độ phát triển sản xuất và năng lực quản lý. Hai là, có thể không quy định hạn mức giao nữa, vì ruộng đất đã giao cho hộ gia đình, cá nhân người sản xuất tại mỗi địa phương theo nhân khẩu ở thời điểm giao trước đây về cơ bản là đã xong, không thể thu hồi, giao lại theo nhân khẩu ở các thời điểm sau này được. Ba là, hạn mức nhận quyền sử dụng đất cũng tăng lên theo hạn mức giao đất nói trên, và tùy thuộc khả năng, năng lực tổ chức sản xuất và trình độ quản lý của người tích tụ ruộng đất mà quyết định nhận mức chuyển nhượng.
Đi đôi với việc tăng hạn mức nhận quyền sử dụng ruộng đất thì một vấn đề hết sức quan trọng là phải có cơ chế ngăn chặn, xóa bỏ nạn đầu cơ ruộng đất nông nghiệp. Tình trạng này đang diễn ra trên hai hình thức chủ yếu. Thứ nhất là, lợi dụng chính sách tích tụ ruộng đất và xu thế đất đai chỉ tăng giá chứ không giảm do “trời sinh nhân, bất sinh địa” người mỗi ngày một nhiều mà đất đai thì vẫn thế, những người có nhiều tiền, tích trữ, giữ của bằng cách mua lại ruộng đất, không cần sản xuất chỉ miễn là giữ được của cải bằng ruộng đất. Thứ hai, tích tụ ruộng đất với giá rất rẻ, rồi lợi dụng nhiều cách chuyển mục đích sử dụng, từ ruộng đất nông nghiệp thành thổ cư, làm dự án, phân lô, bán nền với giá rất đắt gấp hàng trăm lần và cao hơn nữa. Cả hai cách này đều gây thiệt hại lớn cho nông nghiệp và kìm hãm mục tiêu quốc gia về phát triển một nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa lớn, tiên tiến, hiện đại.
Hy vọng rằng, Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ phù hợp hơn, đáp ứng tốt hơn tình hình thực tế đang biến chuyển từng ngày.
