Cẩn trọng với tập đoàn bất động sản “sân sau” của ngân hàng

Hệ lụy quốc tế không đáng ngại

Sự sụp đổ của đại gia bất động sản Evergrande (chiếm khoảng 2% GDP của Trung Quốc với tổng tài sản ước tính 368 tỷ USD, rơi vào mất thanh khoản vì nhu cầu mua nhà sụt giảm do Covid-19 và Chính phủ Trung Quốc hạn chế đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp bất động sản) làm dấy lên những lo ngại về hệ lụy đối với kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, theo TS. Võ Đình Trí, giảng viên Trường Kinh doanh IPAG tại Paris (Pháp) và thành viên Hội Khoa học và Chuyên gia Việt Nam (AVSE), hệ lụy của Evergrande sẽ không quá lớn.

Ông Trí phân tích: Mặc dù Evergrande được xếp vào nhóm “đại gia” bất động sản nhưng các nhà đầu tư nước ngoài không quá ưa thích đầu tư vào các sản phẩm tài chính của công ty. Cụ thể, danh mục đầu tư của nhà đầu tư châu Âu vào Evergrande gần như bằng không, còn đối với nhà đầu tư Mỹ cũng chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ.

Điểm đáng lưu ý được ông Trí chỉ ra là thông tin mất thanh khoản của Evergrande ra đúng vào thời điểm Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) công bố chính sách thắt chặt tiền tệ khiến thị trường quá lo lắng và đưa ra mối liên quan tới Evergrande. Tuy vậy, nhà đầu tư ngại động thái thắt chặt của FED hơn sự đổ vỡ của Evergrande. Minh chứng là Quỹ đầu tư Vanguard chỉ bỏ vào Evergrande khoảng 40 triệu USD trong khi lượng tài sản đang quản lý (AUM) của các quỹ đầu tư khác cũng chỉ khoảng 2 - 3% AUM. Đây là một tỷ lệ khá thấp để tác động tới tâm lý của nhà đầu tư về sự đổ vỡ của Evergrande.

Cũng theo ông Trí, hệ lụy từ sự đổ vỡ của Evergrande tới thị trường không nhiều. Lý do là khác với thị trường tài chính Mỹ, các doanh nghiệp thường sử dụng công cụ phái sinh đẩy tài sản lên gấp hàng trăm, thậm chí cả nghìn lần, Evergrande chủ yếu vay qua trái phiếu và đều có tài sản bảo đảm, không có hoặc ít có sản phẩm phái sinh từ các trái phiếu này. Vì thế, xác suất xảy ra “bom nợ” và tạo ra các phản ứng lan truyền là không nhiều.

Chia sẻ với quan điểm trên, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, tác động về mặt đầu tư của Evergrande với kinh tế thế giới sẽ không lớn. Bởi về mặt sổ sách, tổn thất của Evergrande chỉ tối đa hơn 100 tỷ USD, không lớn so với quy mô kinh tế Trung Quốc cũng như chính bản thân tập đoàn này. Đây cũng là mức tổn thất tương đương với cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và bắt đầu tại Mỹ năm 2008. Tuy nhiên, khác với sự chủ quan của Mỹ thời điểm đó, lần này, Trung Quốc đã rút ra bài học kinh nghiệm khi xác định giữ vững hệ thống ngân hàng là nhiệm vụ hàng đầu, điều này vừa tránh sự đổ bể mang tính dây chuyền vừa củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Đây cũng là bài học kinh nghiệm mà Việt Nam cần rút ra.

"Khối u" từ trái phiếu bất động sản rất lớn

Vấn đề được dư luận quan tâm hiện nay là liệu có “quả bom nợ Evergrande” phiên bản Việt?

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, giá nhà/thu nhập của người lao động trung bình tại Việt Nam và Trung Quốc gần như tương đương nhau, đều ở mức rất cao. Tổng cung lớn hơn tổng cầu là “miếng mồi” ngon cho các nhà đầu tư. Trong trường hợp muốn đầu tư mà không có vốn, nhà đầu tư phải sử dụng chiêu “tay không bắt giặc”, dùng vốn vay mượn để kinh doanh, có khi vốn vay gấp 4 - 5 lần vốn chủ sở hữu. Trong bối cảnh điều kiện vay vốn tại ngân hàng rất chặt chẽ, nhiều doanh nghiệp chọn cách huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu.

Đáng lưu ý, việc phát hành trái phiếu tại Việt Nam tương đối dễ dàng do thị trường mới phát triển. Có những tập đoàn phát hành hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu nhưng việc quản lý, giám sát chưa chặt chẽ, cũng không ai đánh giá xếp hạng tín nhiệm. Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu còn úp mở về chuyện có ngân hàng bảo lãnh, nhưng thực tế không có. Đây là bài học mà các cơ quan quản lý, nhất là cơ quan tài chính cần quan tâm, bởi khối u từ trái phiếu bất động sản là rất lớn, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Để tránh “quả bom nợ Evergrande” phiên bản Việt Nam, vị chuyên gia này cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản nằm trong nhóm đầu phải cân bằng giữa dòng tiền kinh doanh, dòng tiền đầu tư và dòng tiền tài chính. Riêng các tập đoàn bất động sản là “sân sau” của ngân hàng, tình hình tài chính rất đáng báo động. Nghĩa vụ nợ trên tổng tài sản, nghĩa vụ nợ trên vốn chủ sở hữu, khả năng thanh toán rất yếu, thậm chí tệ hơn cả tình hình của Evergrande và cần phải được cải thiện.

Về phía nhà quản lý, phải kiểm soát lại việc phát hành trái phiếu ồ ạt thời gian qua. Quan trọng nhất, phải khiến doanh nghiệp minh bạch để thị trường đi lên và tránh được “bom nợ”.

Trong bối cảnh giá bất động sản ở một số nơi đã bắt đầu cao hơn so với thu nhập của người dân, TS. Võ Đình Trí cho rằng Chính phủ cần cân nhắc điều tiết để giảm đầu cơ. Thực tế, đã có rất nhiều kiến nghị về việc kiểm soát đầu cơ như giải pháp thuế tài sản, thuế đánh trên giao dịch bất động sản để hạn chế đầu cơ nhằm “hạ nhiệt” bất động sản. Bên cạnh đó, “cần kiểm soát cấu trúc tài chính bền vững của công ty bất động sản, vì liên đới tới hệ thống ngân hàng. Phải có phòng ngừa từ xa!”, ông Trí nói.