Bởi vậy nên cũng dễ hiểu khi tại không ít dự án, cư dân đã nhận nhà vào ở nhưng "sổ hồng" vẫn "bóng chim tăm cá", dù theo quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị căn hộ đến khi bàn giao nhà cho cư dân, 5% còn lại sẽ đóng cho chủ đầu tư khi có "sổ hồng". Nhưng có lẽ vì 5% còn lại quá nhỏ so với khoản chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra để làm sổ cho cư dân nên dẫn đến "ách tắc"... nhưng cư dân thì chỉ biết kiến nghị, yêu cầu. Việc chủ đầu tư có thực hiện hay không lại là chuyện hoàn toàn khác.
Về lý, theo Điều 31, Nghị định 91, nếu tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà… theo quy định tại Khoản 7, Điều 26, Luật Nhà ở và Khoản 4, Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ bị xử phạt theo các hình thức: Trường hợp chậm bàn giao sổ đỏ cho người mua nhà từ sau 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng. Chậm bàn giao sổ đỏ cho người mua nhà từ 6 đến 9 tháng bị phạt tiền từ 30 triệu đến 300 triệu đồng. Chậm bàn giao sổ đỏ cho người mua nhà từ 9 tháng đến 12 tháng bị phạt tiền từ 50 triệu đến 500 triệu đồng. Chậm bàn giao sổ đỏ cho người mua nhà từ 1 năm trở lên bị phạt tiền từ 100 triệu đến 1 tỷ đồng.
Vậy nhưng thực tế, tại nhiều dự án, nhất là ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã có nhiều cuộc "đòi sổ" tập thể diễn ra, nhưng cũng chẳng đi đến đâu. Bởi theo đại diện Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, nguyên nhân chậm cấp sổ cho người dân là do chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đầu tư; tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư thứ cấp đã thực hiện việc bán căn hộ. Ngoài ra còn có các nguyên nhân khác như chủ đầu tư xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt; vừa thực hiện thế chấp tài sản tại ngân hàng, vừa tổ chức bán tài sản cho người mua; một số dự án chưa được nghiệm thu về phòng chống cháy nổ, điện nước… nhưng đã bán căn hộ...
Trên lý thuyết, người dân mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng, trong đó có việc chậm bàn giao sổ hồng. Người dân cũng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Thế nhưng có rất ít vụ khởi kiện và thành công. Về phía chủ đầu tư, có lẽ bởi chi phí phải bỏ ra để thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước cũng như tuân thủ các quy định, quy chuẩn kỹ thuật khác còn nhiều hơn số 5% giá trị căn hộ mà khách hàng đang "nợ" nên không mấy "mặn mà".
Quan trọng hơn, có thể mức phạt tiền theo quy định của pháp luật chưa đủ sức răn đe và cũng không có chế tài nào khác kèm theo nên chủ đầu tư cứ bán. Còn có làm sổ hay không còn tùy. Làm thì tốt, mà chây ì một vài năm, thậm chí lâu hơn cũng chẳng sao, cùng lắm là bị phạt...
