Giao dịch bất động sản qua "sàn" sẽ ngăn được đầu cơ, thổi giá?

Giá đất bị đẩy lên “không tưởng”

- Dù thị trường bất động sản suy giảm trên các phân khúc do dịch Covid-19 nhưng chỉ với thông tin sắp có dự án “khủng” của các “ông lớn” thì giá đất ở một số địa phương lại được thổi lên 3 - 4 lần. Ông đánh giá thế nào về tình trạng này?  

- Tình trạng giá tăng đột biến xảy ra nhiều ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, vào cuối tháng 3.2020, khi có thông tin một tập đoàn bất động sản lớn sắp triển khai dự án tại huyện Thạch Thất, môi giới và nhiều khách hàng kéo về mua bán đất. Dù mới chỉ là thông tin đề xuất và cơ sở hạ tầng vẫn chưa đồng bộ nhưng giá đã được thổi lên 2 - 3 lần. Giá đất không chỉ tăng đột biến ở các khu vực chuẩn bị lên quận mà còn “nhảy múa” ở những khu vực không có dự án mà chỉ có nhà đầu cơ. 

Ở TP Hồ Chí Minh cũng xuất hiện một số đợt "sốt ảo" giá đất nông nghiệp, đất nền ở các quận vùng ven, các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… Giá bán tại các khu vực này dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15%.

Có thể thấy việc này ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp bất động sản. Vì giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có tình trạng nhiều doanh nghiệp lớn rút lui đầu tư tại những khu vực này.

- Theo ông, giá bất động sản tăng thời gian qua là do đâu?

- Giá cả tăng có hai nguyên nhân chính. Thứ nhất là thiếu nguồn cung ở phân khúc nhà ở chính thống, tức là các dự án có hàng hóa đủ điều kiện đưa ra thị trường. Khi các địa phương khan hiếm nguồn cung, người mua phải đi tìm, nhu cầu cao dẫn đến sự bất hợp lý trong giá cả. Nhà ở bình dân nhưng giá lại được đẩy lên tương đương với các căn hộ cao cấp trước đây. Rõ ràng, giá cả không tương đương với giá trị.

Thứ hai là hiện tượng tăng giá do đầu cơ tại các thị trường không chính thống, lưu ý không có ở phân khúc chính thống. Những khu vực này không có các dự án bất động sản mà chỉ tự phát. Thông thường, đất ở đấy là đất ruộng, đất vườn nhưng cũng được mang ra để thực hiện giao dịch.

Ví dụ điển hình là giá đất bị thổi lên đầu năm 2020 ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Những người tham gia giao dịch, mua bán hầu hết là đầu cơ, cò mồi “ôm đất” để tạo sự khan hiếm, tạo sức nóng, kích thích tâm lý đám đông. Mặt bằng giá thực tế đã bị đẩy lên cao hơn rất nhiều so với giá trị thật. Các nhà đầu tư chân chính, chuyên nghiệp vẫn là số ít, đa số là những nhà đầu tư chuyên đi lướt sóng dẫn đến sự hỗn loạn ở các khu vực đó và giá bị đẩy lên một cách không tưởng, không có nguyên lý.

Nên bắt buộc phải qua sàn giao dịch

- Mua bán nhà đất hiện chỉ cần hai chủ thể là có thể tự do giao dịch mà thiếu vắng chủ thể thứ ba để Nhà nước kiểm soát. Có phải chính điều này phần nào tiếp tay cho giới đầu cơ “thổi giá” gây lũng đoạn thị trường không, thưa ông?

- Chúng tôi đã rất nhiều lần có kiến nghị về vấn đề này. Việc giao dịch bất động sản bắt buộc và cần thiết phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp, tức là qua sàn giao dịch. Khi đó mọi thông tin sẽ được niêm yết, công khai và minh bạch, tính pháp lý sẽ được mang vào giao dịch và sẽ kiểm soát được tình trạng đầu cơ như hiện nay. Nói tóm lại, làm gì thì làm nhưng bắt buộc các hoạt động mua bán cần phải được qua một đơn vị, cơ sở chuyên nghiệp để mọi giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật, tránh rủi ro cho người mua chân chính. 

- Ngoài ra, theo ông, cần có những giải pháp nào để kiểm soát đầu cơ, thổi giá bất động sản?

- Đầu tiên phải tăng cường minh bạch thông tin. Chính phủ đã có Nghị định yêu cầu công bố công khai khu vực phát triển đô thị và kế hoạch thực hiện, công khai thông tin về quyền sở hữu, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nếu làm được sẽ tạo sự an tâm cho các doanh nghiệp trong hoạt động đầu tư. 

Sự kiểm soát chặt chẽ hoạt động môi giới đầu tư của chính quyền địa phương cũng là giải pháp căn bản. Ví dụ, khi xuất hiện “đầu cơ thổi giá” đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu, chính quyền địa phương đã vào cuộc rất nhanh, xử lý triệt để các đối tượng mua bán đất, ruộng không hợp pháp. Cùng với đó, phải xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp. 

- Xin cảm ơn ông!