Hai kịch bản của thị trường bất động sản 2021

Suy giảm, điều chỉnh và sẵn sàng

Đó là ba cụm từ Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nói về thị trường bất động sản năm 2020. Theo ông Hà, dịch Covid-19 ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt bất động sản du lịch. Thu nhập của người dân hạn chế, do đó tính toán mua bất động sản, xuống tiền là một vấn đề. Năm nay diễn ra Đại hội Đảng các cấp và có thay đổi về nhân sự, vì vậy việc triển khai phê duyệt dự án bất động sản cũng chịu tác động nhất định. 

“Suy giảm ở đây là chỉ giảm chứ không phải suy thoái về nguồn cung và giao dịch bất động sản. Điều chỉnh là trong khó khăn có điều chỉnh về phân khúc, quy mô, chất lượng để thích ứng tốt hơn với thị trường. Sẵn sàng ở chỗ trong khó khăn nhưng các chủ thể tham gia bất động sản đã có kinh nghiệm, do đó họ luôn trong tư thế sẵn sàng bứt phá khi hết dịch và thị trường bình ổn”, ông Hà nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực lại tóm gọn sự phát triển của thị trường bất động sản 2020 trong ba ý. Thứ nhất, năm nay nhiều nốt trầm với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, quý I và quý II giảm, phục hồi từ quý III và quý IV. Thứ hai, thị trường bất động sản chứng kiến sự lệch pha về thanh khoản và giá cả, thanh khoản thấp nhưng giá không giảm, thậm chí có phân khúc còn tăng nhẹ, bởi còn thiếu nguồn cung và dòng tiền còn đổ về những phân khúc này. Cuối cùng, đây chính là năm tái cấu trúc mạnh mẽ về cả quan hệ cung - cầu, sản phẩm, đầu tư công nghệ, mô hình, cách thức hoạt động và chiến lược kinh doanh. Lý do là tâm lý, hành vi đầu tư, tiêu dùng và nhu cầu của người dân, doanh nghiệp thay đổi khá mạnh trong và sau dịch Covid-19 cùng với các biến động về hội nhập, địa chính trị và biến đổi khí hậu toàn cầu.

“Nhìn chung 2020 không phải là một năm khủng hoảng với quá nhiều hệ quả ghê gớm, thị trường vẫn duy trì được sự ổn định, không hề đóng băng. Có một thực tế, lượng cầu giảm xuống do thu thập của người dân ảnh hưởng nhiều bởi dịch nhưng đây không phải là bản chất của khủng hoảng, thị trường vẫn có sự ổn định và chắc chắn sẽ hồi phục sớm khi dịch bệnh được kiểm soát”, Tổng Giám đốc Phú Đông Group Ngô Quang Phúc nhận định.

Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ “lên ngôi”?

Thực tế, rất nhiều người tỏ ra băn khoăn với những kịch bản mà thị trường bất động sản 2021 sẽ trải qua. Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh cho rằng, dù chịu tác động của dịch bệnh nhưng nền kinh tế vẫn giữ được viễn cảnh tích cực trước mắt và trong trung hạn. Bước sang năm 2021, dự báo sẽ có hai kịch bản xảy ra. Kịch bản thứ nhất, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên được bảo đảm, dịch bệnh được kiểm soát thì thị trường bất động sản sẽ phát triển ở mức cao hơn năm 2019. Thậm chí sẽ có sự bùng nổ ở một vài phân khúc và thị trường nhất định, chắc chắn sẽ tiếp tục có những siêu dự án với quy mô lớn và rất lớn. Kịch bản thứ hai, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên không được bảo đảm, dịch bệnh không được kiểm soát, thị trường sẽ giữ được mức như năm 2020, dù một số phân khúc sẽ gặp nhiều trở ngại. Nếu như không có sự can thiệp của Chính phủ và sự chủ động, thích ứng của doanh nghiệp, về lâu dài có thể dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường.  

“Năm 2021 chúng ta có cái nhìn tích cực nhưng phải thận trọng, bởi đây vẫn là năm của sự chủ động và linh hoạt thích ứng”, ông Doanh nhấn mạnh.

Nói về xu hướng và các phân khúc sẽ có tiềm năng trong đầu năm 2021, Tổng Giám đốc Thắng lợi Group Nguyễn Thanh Quyền nhận định, khi dịch bệnh được kiểm soát, du lịch sẽ được kích cầu, kéo theo bất động sản du lịch nghỉ dưỡng "lên ngôi". Về phân khúc nhà ở, đất nền, thị trường sẽ có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ những thị trường quen thuộc sang những vùng đất mới, có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Ông Quyền cho biết, thời gian tới quỹ đất ở những thành phố như TP Hồ Chí Minh dần khan hiếm dẫn đến giá trị đất đai tăng cao, cùng với đó các dự án còn vướng mắc nhiều về thủ tục pháp lý. Trong khi những vùng lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Phước… quỹ đất lại dồi dào, giá đất còn thấp nên nhiều tiềm năng phát triển.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Mạnh Hà cũng cho rằng, nhà ở sẽ luôn là phân khúc có tiềm năng phát triển trong trung và dài hạn. Còn du lịch được xem là ngành kinh tế mũi nhọn, có nhiều cơ hội phát triển. Điều này thể hiện ở doanh thu của ngành du lịch tăng cao khoảng 720 nghìn tỷ đồng trong thời gian qua. Nhu cầu về nghỉ dưỡng, khám phá của du khách ngày càng cao, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã có thêm nhiều dự án hàng nghìn hec ta, quy mô lớn… Nhưng nếu muốn phát triển tốt, các nhà đầu tư cần chọn được vị trí và vùng đất phù hợp sẽ đem lại cơ hội đầu tư lớn, kể cả đầu tư nhỏ lẻ.

Ông Hà lưu ý thêm, trong phân khúc này, condotel (căn hộ khách sạn) còn nhiều tiềm năng phát triển nhưng gặp vướng mắc về pháp lý nên đang chững lại. "Khách quan mà nói, loại hình này sẽ huy động được vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ để xây dựng những khu đô thị nghỉ dưỡng lớn. Nếu không có nguồn vốn này sẽ khó phát triển các đại đô thị. Do đó, thời gian tới Chính phủ và các bộ ngành cần sớm hoàn thiện pháp lý cho condotel" , ông nói.