Ký quỹ bất động sản - an toàn hay rủi ro?

Lợi cho cả 3 bên?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện hình thức huy động vốn mới gọi là hợp đồng ký quỹ có sự tham gia giữa 3 bên: người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng. Ký quỹ bất động sản được hiểu là hình thức chủ đầu tư dự án áp dụng bán hàng khi dự án đang trong quá trình hoàn thiện các loại giấy tờ cho phép để mở bán chính thức. Khách hàng muốn mua sản phẩm có thể ký quỹ đặt cọc tại ngân hàng thông qua thỏa thuận ký quỹ, tùy từng dự án khách hàng sẽ phải nộp 10 - 15% tổng giá trị bất động sản.

Dưới góc độ của ngân hàng, ký quỹ là nghiệp vụ thông thường, được áp dụng rộng rãi và ngân hàng sẽ đóng vai trò trung gian quản lý và thực hiện theo thỏa thuận trước đó của các bên. Còn phía khách hàng sẽ nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoản chung được phong tỏa bởi ngân hàng, chủ đầu tư sẽ không được tự động rút tiền khi chưa đến mốc thời gian quy định trong hợp đồng. 

Nhiều ý kiến cho rằng, huy động vốn theo cách này sẽ an toàn và hiệu quả hơn so với cách làm truyền thống. Luật sư Ngô Văn Hiệp, Văn phòng Luật HIEP& ASSOCIATES LAW FIRM (HALF) phân tích: khách hàng mặc dù chưa có đủ tiền để mua “đứt” bất động sản nhưng thông qua ký quỹ, họ có thể tiếp cận bất động sản sớm nhất và được hưởng những quyền lợi, ưu đãi từ chủ đầu tư. Đối với khoản tiền tiếp theo, họ có thể huy động dần để nộp cho chủ đầu tư theo tiến độ thi công dự án. Chủ đầu tư cũng sớm huy động được vốn của người mua để phát triển dự án, đồng thời xác định được lượng nhất định khách hàng đăng ký mua bất động sản thông qua danh sách kỹ quỹ để từ đó có kế hoạch kinh doanh phù hợp. Ngân hàng thu được phí, phát triển được khách hàng, có thêm đối tượng cho vay tiềm năng…   

“Bản chất ký quỹ là để giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm, mong muốn mua bất động sản của khách hàng đối với dự án của chủ đầu tư. Tiền ký quỹ của khách hàng được nộp vào tài khoản ký quỹ do ngân hàng quản lý chứ không nằm trong tài khoản của chủ đầu tư nên khách hàng không lo việc hoàn lại tiền nếu cam kết bị phá vỡ”, Luật sư Ngô Văn Hiệp nhấn mạnh.

Có khoảng trống pháp lý?

Lý thuyết là vậy, nhưng thực tế có nhiều trường hợp các dự án đã ký quỹ với khách hàng nhưng lại không hoàn thành được thủ tục pháp lý, thậm chí bị hủy bỏ và khách hàng mất rất nhiều thời gian mới nhận được lại tiền.

“Ký quỹ bất động sản là cách làm lách luật, việc này pháp luật phải cấm", luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư BQH và cộng sự nhấn mạnh. Theo ông Hưng, giao dịch bất động sản phải tuân theo Luật Kinh doanh Bất động sản, theo đó dự án chỉ được phép mở bán, ký hợp đồng mua bán khi đã hoàn thành thủ tục pháp lý và xây xong phần móng. Luật không có quy định nào cho phép ký quỹ, nên rủi ro cho người mua ở chỗ hợp đồng 3 bên không được pháp luật chấp nhận nên không thể cam kết khi dự án được hình thành sẽ được bán với giá như vậy. "Vai trò quản lý nhà nước phải rõ ràng hơn, khi xảy ra tình trạng góp vốn mua bán nhà không đúng quy định phải xử phạt hành chính, thậm chí tịch thu giấy phép kinh doanh".

Chuyên gia kinh tế - tài chính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng chỉ ra, nhìn bề ngoài phương thức này an toàn cho người đầu tư vì được ngân hàng bảo đảm nhưng thực tế đây là một thỏa thuận, cam kết mang tính chất nhập nhằng, "đánh lận con đen” rất không tốt. Nếu ngân hàng thực sự tin tưởng, yên tâm thì họ có thể cho chủ đầu tư dự án vay, nhưng họ không làm vậy mà chỉ đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư. “Chủ đầu tư có nhiều hình thức huy động vốn nhưng cách thức phải phù hợp và tuân thủ luật pháp. Các hình thức không đúng tuyệt đối không nên áp dụng, trước hết gây nguy hiểm đến khả năng tài chính của chủ đầu tư, thứ nữa là ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, từ đó sẽ nảy sinh nhiều hệ lụy khác”, ông Thịnh khuyến cáo.

Thừa nhận Luật Kinh doanh bất động sản chưa có quy định về ký quỹ nhưng luật sư Ngô Văn Hiệp cho rằng, hoạt động này được điều chỉnh trong Bộ Luật Dân sự năm 2015, cụ thể ở Điều 330. Ông Hiệp đề xuất các nhà làm luật cần lưu ý về vấn đề này để sửa đổi, bổ sung các quy định cho phù hợp. Về phía khách hàng cần tìm hiểu năng lực tài chính của chủ đầu tư, nhất là phải nghiên cứu kỹ những vấn đề pháp lý liên quan đến dự án ký quỹ để mua và chọn được ngân hàng có uy tín để đứng ra làm trung gian. Trong khi luật điều chỉnh về vấn đề này còn chưa cụ thể các bên cần thỏa thuận càng cụ thể, chi tiết các điều khoản trong hợp đồng ký quỹ thì sẽ càng hạn chế được các tranh chấp.