Đơn cử, Khoản 4, Điều 6, Dự thảo quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng phải gửi hợp đồng mẫu đến cơ quan quản lý nhà nước. Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra hợp đồng, nếu phù hợp thì sẽ công khai lên Cổng thông tin điện tử của cơ quan tiếp nhận, nếu không đáp ứng các nội dung theo quy định thì doanh nghiệp phải hoàn thiện.
Có thể thấy, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản không phải là dạng hợp đồng mẫu bị kiểm soát theo quy định tại Điều 19, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010; Quyết định 02/2012/QĐ-TTg; Quyết định 35/2015/QĐ-TTg, Quyết định 25/2019/QĐ-TTg về Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung. Vì vậy, việc quy định yêu cầu doanh nghiệp phải gửi hợp đồng mẫu tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại Dự thảo là không phù hợp, thống nhất trong hệ thống pháp luật. Hơn nữa, không rõ cơ quan nhà nước sẽ dựa vào tiêu chí nào để xem xét nội dung hợp đồng mẫu của doanh nghiệp? Điều này có thể phát sinh tình trạng nhũng nhiễu, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình hoạt động.
Đó là chưa kể, quy định này sẽ tạo ra “giấy phép con” cho doanh nghiệp trong quá trình hoạt động kinh doanh. Đại diện Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho rằng, quy định này được xem như là một dạng “giấy phép con” cho hoạt động kinh doanh bất động sản; đồng thời có nguy cơ tạo ra điểm nghẽn cho hoạt động của doanh nghiệp, bởi các giao dịch sẽ bị ngừng trệ vì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục gửi hợp đồng mẫu cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hay, tại Khoản 2, Điều 9, Dự thảo quy định, chuyển nhượng dự án bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. Như vậy, khi chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư sẽ phải thực hiện các thủ tục: Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại pháp luật về đầu tư; Thủ tục xem xét nội dung hợp đồng chuyển nhượng trước khi ký kết hợp đồng
Trong khi đó, theo quy định tại pháp luật về đầu tư, khi được cơ quan quản lý về đầu tư chấp thuận điều chỉnh dự án đầu tư có nghĩa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã đáp ứng các điều kiện được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản. Sau khi thực hiện thủ tục điều chỉnh, các bên ký kết hợp đồng sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
Nhiều doanh nghiệp, chuyên gia pháp lý cho rằng, quy định của Dự thảo là chưa hợp lý, can thiệp vào quyền tự do thỏa thuận của các bên, chưa phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, tạo gánh nặng về thủ tục cho các nhà đầu tư khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản và có thể khiến cho quy trình thực hiện đầu tư dự án bị kéo dài. Hơn nữa, không rõ cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở sẽ xem xét nội dung gì ở hợp đồng chuyển nhượng để yêu cầu bổ sung, điều chỉnh hợp đồng, trong khi các yếu tố liên quan đến điều kiện chuyển nhượng, điều kiện của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng - những yếu tố cần quản lý trong lĩnh vực này, đã được xem xét tại cơ quan quản lý về đầu tư?
