Cải tạo chung cư cũ

Sớm quy định quyền sử dụng đất có thời hạn 

Xem với cỡ chữ
Theo Bộ Xây dựng, trong 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư được cải tạo chưa đầy 3%. Hiện, cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ. Để đẩy nhanh việc cải tạo chung cư này, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam ĐÀO NGỌC NGHIÊM cho rằng, Nhà nước cần sớm có quy định quyền sử dụng đất đai có thời hạn, để hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới.

Không nên cải tạo chung cư đơn lẻ

- Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ, trong đó có tới 25% bị hư hỏng. Tuy vậy, trong 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư được cải tạo chưa đầy 3%. Theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến sự chậm trễ này?

- Vấn đề đầu tiên phải khẳng định là ngân sách nhà nước có hạn, khi doanh nghiệp đầu tư muốn có thêm nhiều diện tích để kinh doanh, trong khi Nhà nước lại muốn xây dựng đẹp, đồng bộ để không có áp lực trực tiếp ở các nơi khác. Đối với người dân, dù ở vị trí thích hợp, diện tích được đền bù từ 1,5 - 2 lần nhưng vẫn không chấp nhận. Nguyên nhân chính là do chưa tìm được sự hài hòa giữa nhà đầu tư, người dân và chính quyền. Mặc dù đã có nhiều quy định nhưng lại không sát với thực tiễn, chỉ mới quy định khung, thiếu quy định chi tiết cụ thể cho từng vị trí.

Tiếp đến, trong cải tạo chung cư cũ, giải pháp chủ yếu là huy động nguồn lực xã hội (vốn từ doanh nghiệp), trong khi đó sự hỗ trợ của Nhà nước lại tùy thuộc từng địa phương. Hiện, đang thiếu một khung pháp lý chung và quy định về ngân sách để hỗ trợ cải tạo chung cư cũ.  

- Cụ thể, sự bất cập của chính sách thể hiện ra sao?

- Suốt 20 năm qua, chúng ta đã từng bước gỡ ách tắc trong cải tạo chung cư cũ nhưng chỉ mới theo từng nội dung cụ thể chứ chưa có cách giải quyết tổng thể. Hiện, còn 5 nút thắt trong chính sách. Thứ nhất, công tác di dân, giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều thách thức bởi vấn đề này phụ thuộc nhiều vào ý thức của người dân. Thứ hai, chính sách kêu gọi các nhà đầu tư cải tạo chung cư vẫn còn rất lúng túng. Thứ ba, chưa có chính sách tuyên truyền sâu rộng trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp trong giải quyết các vấn đề an sinh xã hội. Thứ tư, chưa thực sự tạo ra được một nguồn quỹ cải tạo chung cư để hỗ trợ và thúc đẩy quá trình thực hiện. Cuối cùng, là ý thức trách nhiệm của người dân và vai trò của nhà quản lý vẫn chưa được làm rõ. 

- Có ý kiến cho rằng, cần bổ sung quy định cho phép cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đơn lẻ trong các khu chung cư cũ trên cơ sở bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung toàn khu. Ý kiến của ông thế nào?

- Trong thực tiễn, có một số nhà chung cư đơn lẻ nhưng vẫn nằm trong các khu chung cư hay còn được gọi là tiểu chung cư. Việc cải tạo này cần xem xét trong cả ranh giới các khu chung cư, trên cơ sở quy hoạch chung được phê duyệt, lúc đó mới có lộ trình để thực hiện cải tạo từng chung cư một. Cần phải xem xét trong mối quan hệ tổng thể của cả khu chung cư đối với từng khu vực, với cả thành phố, nhưng cần bảo đảm sự đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Theo tôi, không nên đặt vấn đề cho phép cải tạo từng nhà chung cư một, bởi nó sẽ gây ra nhiều tác hại đến khu vực xung quanh và sẽ không xác định rõ trách nhiệm. 

Phát triển đô thị vệ tinh kết hợp đô thị lõi

- Năm 2020, Bộ Xây dựng đề ra các giải pháp đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, trong đó lập tổ công tác quy hoạch, đồng thời nghiên cứu sửa đổi Nghị định số 101/2015NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ. Ông đánh giá thế nào về các giải pháp này?

- Hơn 20 năm qua, cơ chế chính sách luôn có điều chỉnh sửa đổi, đặc biệt là các thông tư của Bộ Xây dựng. Việc lập tổ công tác chỉ là tác nghiệp, quan trọng vẫn là vai trò của quy hoạch. Muốn cải tạo chung cư cũ phải có nền tảng cơ chế chính sách, lấy lợi ích của người dân là trọng tâm. Vì vậy, việc sửa đổi Nghị định 101 cũng như trong các thông tư, nghị định khác cũng phải giải quyết được vấn đề này. Phải biết rằng, cải tạo chung cư cũ không phải chỉ giải quyết chỗ ở cho người dân mà còn phải đồng bộ nhiều vấn đề từ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, quản lý dân số, đặc biệt là diện mạo đô thị chứ không phải chỉ mỗi việc xây dựng lại.

Nguồn: ITN

- Vậy theo ông, giải pháp tháo gỡ cụ thể là gì?

- Cải tạo chung cư cũ lâu nay vốn là chuyện khó, không thể dễ dàng trong một sớm, một chiều mà đòi hỏi phải có các giải pháp căn cơ, đồng bộ từ cơ chế chính sách, nghiên cứu, lập quy hoạch, chọn chủ đầu tư. Quan trọng chính là sự đồng thuận của người dân trong việc thay đổi nhận thức, chia sẻ những khó khăn, vướng mắc với thành phố, doanh nghiệp trong việc cải thiện điều kiện sống của chính gia đình mình. Vì vậy, Nhà nước cũng cần sớm có quy định quyền sử dụng đất đai có thời hạn, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Nếu giải quyết được vấn đề này sẽ không có xung đột lợi ích với người dân nữa.

Nhìn từ kinh nghiệm ở các nước trên thế giới và khu vực như Nhật Bản, Malaysia…, họ đã giải quyết khá thành công khi xây dựng các đô thị vệ tinh kết nối với đô thị lõi. Khi người dân ở nội đô chuyển đến các khu đô thị vệ tinh sẽ được hưởng những chính sách ưu đãi hấp dẫn. Do đó, chúng ta có thể đưa ra ưu đãi cho các doanh nghiệp để cải tạo chung cư cũ, có quỹ đất tại các đô thị vệ tinh. Việc này sẽ đưa ra lời giải đồng thời cho cả 2 bài toán, cải tạo chung cư cũ và phát triển các đô thị vệ tinh.

- Vậy, khi phát triển các chung cư mới sẽ gặp phải những thách thức gì và giải pháp nào để tháo gỡ? 

- Chắc chắn sẽ có rất nhiều thách thức. Ví dụ như khi xây dựng chung cư mới thì quy mô là bao nhiêu là phù hợp? Tiêu chuẩn đặt ra ít nhất 40 - 45m2 nhưng vẫn có ý kiến cho rằng chỉ là 25m2. Ai sẽ quản lý, quản trị? Quỹ bảo trì như thế nào là hợp lý? Các chung cư mới phải giải quyết đồng bộ các vấn đề trên. Do vậy, cần quản lý chặt chẽ hơn từ việc lập dự án, đưa ra mô hình thích hợp, các hạ tầng xung quanh, tiêu chí môi trường cây xanh, công tác quản lý, vấn đề duy tu bảo dưỡng.

- Xin cảm ơn ông!

Hạnh Nhung thực hiện