Lý do khiến việc xây dựng nhà ở xã hội không đạt mục tiêu đã đề ra là do thiếu quỹ đất sạch, mức lợi nhuận thấp và không có nhiều ưu đãi cùng với các vấn đề pháp lý khác đã khiến các nhà đầu tư không mặn mà. Phân tích cụ thể thêm về vấn đề này, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung các dự án nhà ở xã hội trên thị trường ngày càng khan hiếm cho dù phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhu cầu của khách hàng và tỷ lệ hấp thụ cũng khá cao. Ví dụ tại Hà Nội, phân khúc nhà ở chung cư có giá dưới 25 triệu/m2 gần như không còn.
Điểm mấu chốt dẫn đến tình trạng có cầu nhưng không có cung là vấn đề lợi nhuận. Thực tế, lợi nhuận khi đầu tư vào nhà ở xã hội rất thấp so với nhà ở thương mại nên doanh nghiệp không mặn mà. Bên cạnh lý do trên, việc thiếu quỹ đất sạch cũng ảnh hưởng rất lớn đến việc phát triển nhà ở xã hội. Theo quy định trước đây, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Vậy nhưng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha cũng được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ này. Bởi vậy, rất ít doanh nghiệp dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội mà chọn hình thực nộp tiền. Như tại Hà Nội chỉ có 8/124 dự án thực hiện việc dành quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Từ những lý do này mà khi khi Nghị định 49/2021/NĐ-CP được ban hành thay thế Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhiều ý kiến đánh giá sẽ tránh được tình trạng chủ đầu tư "lách luật", tránh việc phải dành quỹ đất 20% tại dự án cho phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đây mới là điều kiện cần vì thực tế thời gian qua, Bộ Xây dựng đã rất nỗ lực để tháo gỡ các nút thắt, khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá thấp cho người dân nhưng vì cơ chế, chính sách đang thiếu đồng bộ và thông thoáng, chưa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội nên vẫn còn rất nhiều khó khăn.
Để phát triển nhà ở xã hội, nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà từng đề xuất cần phải trở lại nguyên lý thị trường, đặc biệt là giải quyết vấn đề cung - cầu. Thị trường cần có đủ quỹ nhà với mức giá hợp lý, diện tích phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân chứ không thể "như muối bỏ biển" như hiện nay. Đặc biệt, Bộ Xây dựng phải có trong tay các "công cụ" liên quan đến đất đai, nguồn vốn chứ không thể chỉ có duy nhất công cụ quy hoạch...
Vấn đề nữa là phải phải xác định rõ trách nhiệm của từng chủ thể trong quá trình tham gia phát triển nhà ở trong đó Nhà nước có trách nhiệm tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đồng bộ các cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính và khoa học công nghệ, xây dựng kế hoạch 5 năm và hàng năm để huy động nguồn lực, các thành phần kinh tế tham gia theo cơ chế thị trường. Đặc biệt, như ý kiến của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị là phải thay đổi căn bản tư duy về đề xuất pháp luật, cơ chế chính sách, các giải pháp về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản...
