Trầm lắng nhưng không đổ vỡ

Chính sách mới tác động đến thị trường

Theo Phó Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) - PGS.TS.Trần Kim Chung, năm 2020 có 7 chính sách mới trong thực hiện Luật Đất đai tác động đến thị trường bất động sản, trong đó có 4 chính sách đáng lưu ý.

Thứ nhất, ngày 19.12.2019, Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất, trên cơ sở này các tỉnh, thành phố sẽ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất trong giai đoạn 2020 - 2024. Theo tính toán, khung giá đất mới sẽ tăng khoảng 20% so với giai đoạn 2015 - 2019. Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ là hai địa phương nằm trong vùng có khung giá tối đa 162 triệu đồng/m2. Nghị định cũng yêu cầu UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất điều chỉnh không cao quá 20% so với mức tăng từng loại đất. 

Thứ hai, Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ thay thế Nghị định 102/2014/NĐ-CP từ ngày 5.1.2020 với nhiều điểm mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua thủ tục cấp sổ hồng sẽ bị phạt tùy mức độ vi phạm. Điểm mới này sẽ giúp “chính danh hóa” bất động sản, để khi kết thúc dự án chủ đầu tư chuyển trách nhiệm, quyền sở hữu đất đai, tài sản sang cho nhà đầu tư thứ cấp. 

Thứ ba, Nghị quyết 84/NQ-CP về các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công và bảo đảm trật tự an toàn xã hội trong bối cảnh dịch bệnh, đã đưa ra các chính sách về miễn, hoãn giãn về thuế, tiền sử dụng đất… qua đó giảm áp lực cho các chủ thể.

Thứ tư, Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành tháng 2.2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải nhà ở. Văn bản về thể chế sẽ đem lại sự rõ ràng về mặt pháp luật, chấm dứt tình trạng chờ đợi, không rõ ràng về pháp lý. Về mặt thị trường, văn bản này khẳng định được đây không phải là đất ở, người mua sẽ chỉ sử dụng như căn hộ nghỉ dưỡng chứ không phải căn hộ chung cư với thời hạn từ 50 - 70 năm, nhưng không lâu dài. Phía nhà đầu tư cũng sẽ chỉ bán được quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn. Như vậy, giá mua bán căn hộ sẽ dựa trên giá trị, thời hạn cho phép của dự án. Về mặt xã hội, mặc dù tính pháp lý của văn bản 703 không có yếu tố mới nhưng đã khẳng định condotel, officetel là sản phẩm không phải để ở, có thời hạn sử dụng hữu hạn, đã chấm dứt những quan điểm không được khẳng định trong các văn bản trước đó. 

“Về cơ bản, những chính sách này đều tác động tích cực đến thị trường, tuy nhiên cần ít nhất một số điểm mạnh mẽ hơn như về quyền sử dụng đất của condotel, officetel; chế tài đối với các dự án chậm triển khai. Cùng với đó là các chính sách về xây dựng và thị trường”, ông Chung nhận định. 

Ba năm tới sẽ thiết lập đỉnh cao mới?

Đánh giá về thị trường bất động sản những tháng cuối năm, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ là những phân khúc gặp nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh. Các phân khúc logistics (kho, bãi…) nhà ở và khu công nghiệp sẽ có nhiều thuận lợi, nhưng phải bảo đảm một số yêu cầu. Cụ thể, đối với bất động sản logistic cần bảo đảm gần nơi sản xuất và đa dạng hóa được nguồn đầu vào. Phân khúc nhà ở cần có đủ tiện nghi, được hỗ trợ một phần nhu cầu tín dụng, có chính sách cho nhà ở giá cấp trung hoặc giá thấp hơn. Bất động sản công nghiệp cần có nguồn đất sạch, quản lý chuyên nghiệp, các yếu tố về hạ tầng dịch vụ.

“2020 sẽ là năm của khó khăn và thách thức, vì vậy cần phấn đấu hoàn thành 80% kế hoạch, chuẩn bị tốt tư duy và tận dụng được xu thế kinh doanh trong giai đoạn mới. Bước sang năm 2021, thị trường sẽ có khả năng khôi phục mạnh hơn nhưng đòi hỏi phải có tâm thế chủ động đón cơ hội”, ông Lực dự báo. 

Phó Chủ tịch HĐQT CENGROUP Phạm Thanh Hưng cũng cho rằng, trong ngắn và trung hạn (từ 12 - 24 tháng), thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. Dịch bệnh không phải là nguyên nhân duy nhất tác động tới giao dịch trên thị trường mà sự dịch chuyển này đã xuất hiện từ năm 2018 và trở nên rõ nét từ cuối năm 2019. Trong dài hạn (3 - 10 năm tới) Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường khi GDP bình quân đầu người chạm và vượt mức 3.000 USD. Tác động của khủng hoảng do dịch sẽ khiến lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc kéo theo bất động sản sẽ tăng và sau vài năm sẽ tác động mang tín hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam. “Giai đoạn 2023 - 2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Hưng dự báo. 

Với cái nhìn thận trọng, Phó Viện trưởng CIEM Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản. Kịch bản trung tính, khi thị trường quốc tế, các đối tác quốc tế hồi phục và quay trở lại bình thường vào cuối năm. Đây được xem là kịch bản dễ xảy ra nhất, khi nền kinh tế suy giảm nhưng không lớn, thị trường trầm lắng nhưng không đổ vỡ. Kịch bản tích cực, khi các nền kinh tế phục hồi trong quý IV.2020, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đi vào giai đoạn ổn định, các doanh nghiệp dần định hình và định vị được năng lực của mình trong thời gian tới. Kịch bản tiêu cực, khi dịch không được khống chế, thương chiến Mỹ - Trung không hòa hoãn sẽ dẫn đến nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng bị ảnh hưởng, kéo theo thị trường bất động sản sẽ “đóng băng”.

“Tất nhiên, khả năng thực hiện đối với mỗi kịch bản sẽ phụ thuộc vào các rủi ro liên quan, nhưng ở tầm vĩ mô, các yếu tố kinh tế quốc tế và phản ứng chính sách của Nhà nước, ứng xử của các chủ thể kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định”, ông Chung nhấn mạnh.